Împrumuturile cu dobânzi variabile rămân mai scumpe decât cele cu dobânzi fixe
În pofida diminuării dobânzilor-cheie ale BCE, un credit ipotecar cu dobână variabilă pe 20 de ani rămâne mai scump decât un împrumut cu dobândă fixă.

În general, este mai ieftin un credit ipotecar cu dobândă variabilă care se ajustează în fiecare an decât un credit ipotecar cu dobândă fixă. Acest lucru se explică, în special, prin evoluția normală a curbei dobânzilor, cea pe termen scurt – care servește drept bază pentru împrumuturile cu dobânzi variabile – fiind semnificativ mai mică decât cea pe termen lung. Cu o rată variabilă a dobânzii, băncile sunt, de asemenea, mult mai bine protejate împotriva majorărilor din piață, deoarece le transferă direct la rata plătită de client. Această logică a fost însă dată recent peste cap. Din noiembrie 2022, costurile unui credit pe 20 de ani cu dobândă variabilă revizuibilă anual sunt structural mai mari decât cele ale unui credit pe aceeași perioadă cu dobândă fixă.
În ultimele luni, decalajul s-a redus, înainte de a se mări din nou la începutul lunii decembrie.
Potrivit datelor brokerului de credite ipotecare Immotheker, dobânda medie (fixă) pentru un împrumut pe 20 de ani este în prezent de 3,03%. Cei care optează pentru un împrumut cu dobândă variabilă, care poate fi revizuită anual, vor plăti în medie 3,38% la începutul contractului.
Băncile și-au majorat ratele variabile, iar acest lucru pare ciudat, întrucât rata dobânzii pe termen scurt a scăzut brusc în ultimele luni, în timp ce rata pe termen lung a rămas mai stabilă. La 1 iulie 2024, dobânda obligațiunilor de stat pe un an – care servește drept bază pentru împrumuturile cu o dobândă variabilă revizuită anual – era încă de 3,46%, în timp ce acum este de 2,48%. Principalul motiv pentru care dobânda variabilă rămâne mai mare decât cea fixă, potrivit Immotheker, constă în modul în care băncile stabilesc ratele dobânzilor. „Unele bănci au majorat-o pe cea variabilă și și-au mărit marja de profit. Își permit să facă acest lucru, deoarece acest segment este mai puțin competitiv decât segmentul cu dobândă fixă”, explică John Romain, CEO Immotheker Finotheker pentru L’Echo.
Dar, în pofida diferențelor, expertul rămâne în favoarea unui credit cu dobândă variabilă. „Prognozele indică faptul că rata dobânzii pe termen scurt va continua să scadă. La variabilă, se beneficiază imediat de această scădere. Dar este de preferat să se opteze pentru o dobândă ajustabilă în fiecare an”, precizează el.
John Romain consideră că cei care contractează astăzi un împrumut cu dobândă fixă este foarte puțin probabil să recurgă la o refinanțare dacă dobânzile scad. „Chiar dacă rata dobânzii pe termen lung ar scădea ușor, nu ar fi suficient pentru ca o refinanțare să fie profitabilă. Mă aștept la foarte puține refinanțări în următorii ani.”
De asemenea, noile reguli privind comisioanele pe care băncile le pot percepe la refinanțare nu sunt independente. Din iunie 2024, pentru refinanțarea internă – cu aceeași bancă – taxele de aplicare nu pot depăși 175 de euro și nu mai este permisă perceperea unei taxe de reinvestire. „Băncile nu mai sunt așadar interesate de refinanțare internă, cu excepția poate a clienților foarte buni. Acesta este motivul pentru care stabilesc o dobândă suficient de mare atunci când primesc o cerere de refinanțare”, explică John Romain. Și își permit să facă acest lucru, deoarece costul total al refinanțării cu o altă bancă este mult mai mare. În acest caz, pe lângă o indemnizație de reangajare de trei luni, trebuie luate în considerare și taxele notariale.
Cei care au în prezent un împrumut cu dobândă variabilă ajustabilă anual au noroc. Acest lucru se reflectă în evoluția indicilor de referință utilizați pentru ajustarea ratelor dobânzilor. Indicele de referință A formează baza pentru creditele ipotecare cu rată variabilă cu ajustare anuală (formula de împrumut 1/1/1). De exemplu, o persoană care a contractat un împrumut cu dobândă variabilă în noiembrie 2023 și-a văzut rata scăzând cu 1,2 puncte procentuale în decembrie 2024.
La un împrumut cu dobândă variabilă, rata inițială se poate, cel mult, să se dubleze pe întreaga durată a împrumutului, în timp ce, în cel mai bun scenariu, poate scădea la 0%. Aceste situații au rămas însă excepționale, chiar și în anii de dobânzi negative. Avantajul formulei cu rate variabile este că se beneficiază de reduceri ale dobânzii. Dar, pe de altă parte, evident există riscul de confruntare cu creșteri. Prin urmare, valoarea rambursărilor lunare poate varia frecvent.
Cu toate acestea, este posibil să se mențină plăți lunare constante și cu o dobândă variabilă. Dacă se optează pentru o formulă „acordeon”, în cazul unei creșteri, se prelungește durata creditului pentru a menține constantă valoarea plăților lunare. Dacă dobânzile scad, are loc efectul opus, iar termenul împrumutului se scurtează. Unele bănci oferă, de asemenea, planuri de plată lunară în creștere pentru împrumuturile cu dobândă variabilă. Plățile lunare sunt mai mici în primii ani, apoi cresc în anii următori. Aceasta înseamnă că rambursarea poate crește odată cu venitul, în timp ce povara datoriei rămâne proporțional stabilă în raport cu salariul celui care se împrumută.