Prețurile pe piața imobiliară au crescut mai puțin decât inflația în 2022

Barometrul imobiliar al notarilor, un document care dă o privire de ansamblu a pieței la început de an, arată că în 2022 s-au vândut mai puține case și apartamente, dar prețurile acestora au continuat să crească, deși într-un ritm mai lent decât inflația.

Vânzările de imobile au scăzut în 2022, mai ales în ultimele 6 luni. Scăderea anuală a fost de 2% față de 2021, dar în a doua jumătate, scăderea a fost de 7,1% față de ultimele 6 luni din 2021.

La nivel regional, achizițiile și vânzările au scăzut cu 2,1% în Valonia, cu 2% în Flandra și cu 1,5% la Bruxelles.

Provinciile valone se confruntă cu situații foarte diferite, unele au cunoscut un declin uneori semnificativ precum Namur (-7,1%), Brabantul Valon (-4,9%) și Liège (-3,4%). Pe de altă parte, piața imobiliară a fost stabilă în provincia Hainaut și chiar în creștere în provincia Luxemburg (+4%).

Cum sunt distribuite vânzările între cele trei regiuni belgiene? Flandra este cea mai activă cu 60,8% din tranzacțiile efectuate în 2022, urmată de Valonia cu 32,7% și Bruxelles cu 6,6%.

72,9% din vânzări s-au referit la case, față de 27,1% la apartamente. Prețul caselor a cunoscut o creștere mai lentă, dar în comparație cu inflația se poate afirma că se observă chiar o descreștere.

În 2022, prețul mediu al unei case în Belgia a fost de 319.000 de euro (+8,2% față de 295.000 în 2021). Într-un an, cumpărătorii au plătit așadar în medie cu 24.000 de euro mai mult pentru o casă. Cu toate acestea, creșterea prețurilor a fost mai mică decât inflația (10%). În termeni reali, putem considera așadar că achiziția unei case va fi costat cu 1,8% mai puțin decât în 2021 (-5000 de euro).

Unde sunt casele cele mai scumpe? Deloc surprinzător, regiunea Bruxelles-Capitale este cea care are cele mai mari prețuri din țară cu o medie de 576.000 de euro (+6,9% fără inflație, -3,1% ținând cont de inflație). În Flandra, prețul a trecut de la 321.000 la 348.000 de euro (+ 8,2% sau -1,8%, adică fără sau cu inflație).

În schimb, în Valonia prețurile caselor sunt cele mai mici, cu o medie de 235.000 de euro, o scumpire de 5,7% față de 2021 dar ținând cont de inflație, în termeni reali vorbim de o scădere de 4,3%.

După Bruxelles, Brabantul Valon este a doua cea mai scumpă provincie din țară pentru case. Această provincie a cunoscut cea mai mică creștere medie a prețului din regat (+ 4,1% față de 2021). În 2022, pentru o casă în Brabantul Valon s-a plătit în medie 417.000 de euro.

Pe de altă parte, cea mai mare creștere a prețurilor din țară a fost înregistrată în provincia Luxemburg unde casele au crescut cu 12,5%. Este a 2-a cea mai scumpă provincie valonă, cu un preț mediu pentru o casă de 266.000 de euro. Provincia Namur se află pe locul 3 cu 237.000 de euro (+7%). Urmează Liège unde un cumpărător trebuia să cheltuiască, în medie, 223.000 de euro pentru o casă (+5%). Provincia Hainaut este singura provincie din țară în care prețul mediu al unei case rămâne sub 200.000 de euro (191.000 de euro, în creștere cu 5,7%).

Prețul apartamentelor a crescut și anul trecut, dar mai puțin decât la case. În 2022, prețul mediu al unui apartament situat în Belgia a ajuns la 260.000 de euro (+ 3,6% față de 2021). Un cumpărător a trebuit așadar să plătească în medie cu 9.000 de euro în plus pentru un apartament. Având în vedere nivelul ridicat al inflației, aceasta este de fapt o scădere cu 6,4%, adică o reducere de 16.000 de euro pentru achiziționarea unui apartament, în termenii reali ai pieței.

Comparând prețurile apartamentelor și caselor, notarii notează că în 2022, un cumpărător a plătit în medie cu 59.000 de euro mai puțin pentru un apartament decât pentru o casă (260.000 față de 319.000 de euro). Diferența de preț dintre cele 2 tipuri de imobile crește de la an la an. În 2018, această diferență era de 33.000 de euro.

La nivel regional, Valonia conduce cu o creștere de 5,9% (198.000 de euro), urmată de Bruxelles (+ 3,9% la 281.000 de euro) și Flandra (+ 3,5% la 267.000 de euro). Luând în considerare inflația, observăm o scădere a prețurilor în cele trei regiuni: – 4,1% în Valonia, – 6,1% în Bruxelles și -6,5% în Flandra. Apartamente sunt mai populare în Flandra, în timp ce din totalul vânzărilor mai puțin de 20% sunt noi.

La Bruxelles, doar 7,8% din apartamentele vândute în 2022 erau noi. În Valonia, proporția a crescut la 28,5%, în timp ce Flandra se află între cele două cu 21,1%. În medie, pentru Belgia, 19,5% din vânzările de apartamente în 2022 au fost proprietăți noi. Aceasta este cea mai mică proporție din ultimii 5 ani. În 2018, ponderea apartamentelor noi era încă de 22,7%.

Din punct de vedere al prețului, un apartament nou contruit costă în medie 307.000 de euro în Belgia (+4,3% față de 2021), față de 250.000 de euro pentru un apartament deja existent (+3,9% față de 2021).

De menționat că din 100 de apartamente noi vândute în 2022, 71 sunt situate în Flandra, 8 în Bruxelles și 21 în Valonia.

Care este diferența dintre apartamentele cu unul și două dormitoare? Pentru un apartament cu un dormitor, în 2022, se plătea 195.000 de euro (+5,3%). Un apartament cu 2 dormitoare a costat în medie 254.000 de euro (+7,1%). Este pentru prima dată când prețul pentru 2 dormitoare a depășit pragul de 250.000 de euro. Diferența de preț între apartamentele cu un dormitor și cu două dormitoare este așadar de 30,3%, sau o sumă de puțin sub 60.000 de euro.

Pentru apartamentele cu trei dormitoare, în 2022, s-a plătit în medie 326.000 de euro, o scădere ușoară față de 2021 (-0,4%). Diferența de preț între un apartament cu 2 și 3 camere este așadar de 28%, sau în jur de 71.000 de euro, ceea ce face ca apartamentul cu 3 camere să fie la fel de scump ca o casă (319.000 de euro în medie).

Pe lângă toate aceste cifre, există și tendințe majore, în special în ceea ce privește energia. Astfel, piața imobiliară este din ce în ce mai interesată de eficiența energetică a clădirilor și în special de certificatul PEB.

Un certificat bun (de la A la D) permite proprietarului să vândă mai scump decât în cazul unui certificat slab clasificat între E și G, arată același document.